전세보증보험에 가입했음에도 불구하고 전세금을 떼이는 경우가 발생할 수 있습니다. 이러한 상황을 미리 알고 예방하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 허그 전세보증보험과 관련하여 전세금을 반환받지 못할 수 있는 다섯 가지 주요 경우를 살펴보겠습니다.
전세금 반환을 방해하는 주요 요인
대항력 및 우선변제권 상실
전세보증보험에서 가장 빈번하게 발생하는 지급 거절 사유는 대항력과 우선변제권을 상실하는 경우입니다. 임차인이 전세 계약 기간 중 다른 주소지로 무단 전출할 경우, 임차권등기명령이 완료되기 전에 전입신고를 하면 대항력과 우선변제권이 소멸됩니다. 이 경우 HUG는 전세금을 지급하지 않습니다.
전세사기 발생
임차인이 전세사기를 당했을 경우에도 보증사고가 발생합니다. 이 경우 HUG는 임대인에게 지급해야 할 전세금을 대신 지급하며, 임차인은 여전히 임대인에게 전세금 반환 청구권을 가집니다. 그러나 HUG가 임차인에게 지급한 전세금 반환채권이 대항력과 우선변제권을 상실할 경우, HUG는 임대인에게 돈을 회수할 수 없습니다.
보증 효력 발생 조건
전입신고 및 확정일자 미비
전세 계약 후 전입신고와 확정일자를 받지 않고 선순위 근저당권이 설정된 경우에도 보증 효력이 발생하지 않습니다. 전입신고와 확정일자는 다음 날 0시부터 효력이 발생하므로, 이 시점 전에 근저당권이 설정되면 우선변제권이 후순위로 밀리게 됩니다.
사기 계약서 작성
다운계약서나 업계약서를 작성하여 보증 한도를 맞추려는 경우에도 보증이 무효가 될 수 있습니다. 이는 계약의 진실성을 훼손하기 때문입니다.
금융기관과의 관계
대출 담보 제공
전세보증금 반환채권을 금융기관에 담보로 제공하거나 다른 사람에게 양도하는 경우에도 HUG의 지급 보증이 성립하지 않습니다. 이는 보증의 효력을 상실하는 주요 원인 중 하나입니다.
묵시적 갱신
전세계약이 해지되거나 종료된 후 1개월 이내에 전세금을 반환받지 못했을 경우에만 보증금 지급 요청이 가능합니다. 그러나 묵시적 갱신이 이루어지면 계약이 종료되지 않으므로, HUG는 전세금을 지급하지 않을 수 있습니다.
전세보증보험 가입 시 유의사항
전세보증보험에 가입하기 전 반드시 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다:
- 대항력 및 우선변제권 유지: 임차권등기 완료 시까지는 대항력과 우선변제권을 유지해야 합니다.
- 전입신고 및 확정일자 확보: 전세 계약 시 즉시 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다.
- 특약 사항 기재: 기존 임대인과의 계약 시 잔금일 다음날까지 근저당이나 제한물권을 설정하지 않겠다는 특약을 넣어야 합니다.
자주 묻는 질문
전세보증보험에 가입했는데도 전세금을 떼이면 어떻게 하나요?
전세금을 돌려받지 못할 경우, 집주인과 별도로 민사소송을 진행해야 합니다.
대항력과 우선변제권은 어떻게 유지하나요?
주택임차권등기를 완료하여야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
전입신고는 언제 해야 하나요?
전세 계약 후 즉시 전입신고를 하여야 하며, 확정일자도 함께 받아야 합니다.
사기 계약서가 발견되면 어떻게 해야 하나요?
사기 계약서가 발견될 경우, 즉시 법적 조치를 취해야 하며, HUG에 이 사실을 알리는 것이 중요합니다.
묵시적 갱신이란 무엇인가요?
묵시적 갱신은 계약이 종료되지 않고 자동으로 연장되는 경우를 말하며, 이 경우 HUG에서 전세금을 지급받기 어렵습니다.