3주택 이상 보유자 중 2주택·3주택 기본세율 적용 받는 소형 주택 기준

3주택 이상 보유자 중 2주택·3주택 기본세율 적용 받는 소형 주택 기준에서 가장 중요한 포인트는 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하라는 조건입니다. 2026년 현재 다주택자 중과세 부담을 피하기 위해 반드시 체크해야 할 소형 주택 특례의 핵심 요건들을 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

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🔍 실무자 관점에서 본 3주택 이상 보유자 중 2주택·3주택 기본세율 적용 받는 소형 주택 기준 총정리

다주택자라면 늘 머릿속을 떠나지 않는 고민이 바로 ‘세금 폭탄’일 겁니다. 특히 3주택 이상 보유자분들은 종부세나 양도세에서 불이익을 받지 않을까 노심초사하시곤 하죠. 사실 이 부분이 실무적으로 가장 까다로운 대목인데, 정부에서 운영하는 소형 주택 특례 기준을 정확히 알면 합법적인 절세가 가능하거든요. 2026년 세법 개정안의 흐름을 봐도 서민 주거 안정을 위한 소형 주택 배제 원칙은 여전히 유효한 상황입니다.

가장 많이 하는 실수 3가지

보통 면적만 맞으면 다 되는 줄 아는 분들이 많습니다. 하지만 면적과 가액 기준은 반드시 ‘동시 충족’되어야 합니다. 면적이 40㎡ 이하라도 공시가격이 기준을 넘어가면 예외 없이 주택 수에 포함되죠. 두 번째는 오피스텔과의 혼동입니다. 주거용으로 사용하는 오피스텔도 면적과 가액 기준을 따지지만, 공부상 용도와 실질 용도가 다를 때 발생하는 리스크를 간과하는 경우가 많더군요. 마지막으로는 합산배제 신청 시기를 놓치는 사례입니다. 국세청 홈택스나 세무서를 통해 정해진 기간 내에 신고하지 않으면 아무리 요건을 갖춰도 혜택을 보기 어렵습니다.

지금 이 시점에서 이 기준이 중요한 이유

부동산 시장의 변동성이 큰 시기일수록 1주택 차이로 세율 구간이 완전히 달라집니다. 특히 중과세율 대신 기본세율(6~45%)을 적용받느냐 마느냐는 수익률 측면에서 하늘과 땅 차이거든요. 소형 주택을 주택 수 산정에서 제외함으로써 다주택자라는 낙인을 피하고, 안정적인 임대 수익을 유지할 수 있는 유일한 통로가 되기 때문에 더욱 민감하게 반응할 수밖에 없는 셈입니다.

📊 2026년 기준 3주택 이상 보유자 중 2주택·3주택 기본세율 적용 받는 소형 주택 기준 핵심 정리

※ 아래 ‘함께 읽으면 도움 되는 글’도 꼭 확인해 보세요.

현장에서 세무 상담을 진행해보면 의외로 “내 집이 소형 주택에 해당하나요?”라고 묻는 분들이 정말 많습니다. 결론부터 말씀드리면, 단순한 소형이 아니라 ‘극소형’에 가깝다는 점을 명심해야 합니다. 전용면적이 생각보다 타이트하게 잡혀 있거든요.

꼭 알아야 할 필수 정보

핵심 요건은 딱 두 가지입니다. 전용면적 40제곱미터 이하, 그리고 기준시가 6억 원 이하(지방 3억 원)입니다. 여기서 주의할 점은 ‘공시가격’이 매년 변동된다는 사실이죠. 취득 당시에는 기준 아래였더라도 공시가격이 급등해 기준을 초과하면 그 시점부터는 주택 수에 포함될 수 있습니다. 2026년 현재 국토교통부 공시가격 알리미를 통해 본인 소유 주택의 정확한 가액을 주기적으로 모니터링해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)

소형 주택 특례와 일반 주택의 차이를 한눈에 보기 쉽게 정리해 보았습니다.

구분	소형 주택 특례 적용	일반 주택
전용 면적	40㎡ 이하	40㎡ 초과
공시 가격 기준	6억 원(지방 3억) 이하	제한 없음
세율 적용	기본세율(6~45%)	다주택 중과세율 대상 가능
주택 수 산정	간주임대료 산정 시 제외	모두 포함

⚡ 효율을 높이는 방법

단순히 기준을 아는 것에 그치지 않고 이를 어떻게 포트폴리오에 녹여내느냐가 실력입니다. 3주택 이상 보유자분들은 특히 ‘간주임대료’ 부분에서 이 소형 주택 기준을 적극 활용해야 합니다. 보증금 합계가 3억 원을 넘을 때 발생하는 이 임대소득세 부담을 덜어주는 핵심 열쇠가 바로 이 특례니까요.

단계별 가이드 (1→2→3)

• 1단계: 물건별 면적 및 가액 전수조사 – 정부24나 건축물대장을 통해 전용면적을 소수점까지 확인하세요. 공시가격은 매년 4월 말 발표되는 최신 자료를 기준으로 삼아야 합니다.
• 2단계: 임대사업자 등록 여부 판단 – 소형 주택이라도 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록했을 때 추가 혜택이 있는지 지자체와 세무서에 교차 확인하는 과정이 필요합니다.
• 3단계: 종부세 합산배제 및 신고 – 매년 9월경 진행되는 종부세 합산배제 신고 기간을 놓치지 마세요. 이때 소형 주택 특례를 정확히 반영해야 고지서 숫자가 바뀝니다.

상황별 추천 방식 비교

투자 성향에 따라 소형 주택을 유지할지, 아니면 정리할지가 갈립니다.

장기 보유 전략	단기 차익 전략
임대 수익률이 높고 공시가격 상승 폭이 적은 지역의 소형 주택을 유지하여 주택 수 합산 배제 혜택 극대화	기준 초과 우려가 있는 주택은 가격 상승기에 매도하여 현금 흐름 확보 및 과세 표준 하향 조정

✅ 실제 후기와 주의사항

※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.

제가 직접 만나본 은퇴자 한 분의 사례가 기억에 남네요. 서울 영등포에 작은 원룸 아파트를 세 채 가지고 계셨는데, 면적이 딱 39㎡였거든요. 처음에는 3주택자라고 겁을 잔뜩 먹으셨지만, 가액 기준까지 모두 충족한다는 걸 확인하고 기본세율 적용을 받으면서 안도의 한숨을 내쉬셨죠.

실제 이용자 사례 요약

커뮤니티 조사를 해보면 “오피스텔도 되나요?”라는 질문이 압도적입니다. 실제로 주거용 오피스텔로 사용하는 경우 전입신고가 되어 있다면 주택 수에 산입되지만, 위 면적과 가액 기준을 충족하면 소형 주택 특례를 동일하게 적용받을 수 있습니다. 다만, 상업용으로만 쓴다면 아예 주택 수 논의에서 빠지게 되니 이 경계를 명확히 하는 것이 관건입니다.

반드시 피해야 할 함정들

가장 위험한 건 ‘발코니 확장’에 대한 오해입니다. 전용면적은 확장 면적을 제외한 공부상 면적을 기준으로 합니다. 따라서 실사용 면적이 넓어 보여도 서류상 40㎡ 이하라면 혜택 대상입니다. 반대로 가액 기준의 경우, 매매가가 아닌 ‘공시가격’ 기준이라는 점을 잊고 시세가 6억 넘었다고 포기하는 분들이 있는데, 공시가격은 보통 시세의 70~80% 수준이므로 반드시 조회부터 해보시길 권합니다.

🎯 최종 체크리스트

지금 바로 점검할 항목

• 건축물대장상 전용면적이 40.0㎡ 이하인가?
• 2026년 공시가격이 수도권 6억 / 지방 3억 이하인가?
• 해당 주택을 임대 목적으로 사용 중이며 관련 서류가 구비되었는가?
• 주택 수 제외 혜택을 받기 위한 신고 기간을 인지하고 있는가?

다음 단계 활용 팁

소형 주택 기준을 충족했다면 이제 ‘임대소득세’ 절세 전략으로 넘어가야 합니다. 분리과세와 종합과세 중 어느 것이 유리한지 모의 계산을 해보는 것이 좋거든요. 국세청 홈택스의 ‘전략 세무 상담’ 코너를 활용하면 본인의 자산 구성에 맞는 맞춤형 시뮬레이션이 가능합니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

소형 주택 기준은 양도세에도 똑같이 적용되나요?

아니요, 주로 종부세와 임대소득세(간주임대료) 산정 시 주택 수 제외에 적용됩니다.

양도소득세의 경우 중과 배제 요건이 별도로 존재하므로, 단순히 소형이라고 해서 양도세 중과가 무조건 면제되는 것은 아닙니다. 각 세목별로 기준이 미세하게 다르니 주의가 필요합니다.

지방에 있는 주택은 가액 기준이 다른가요?

네, 수도권은 6억 원이지만 지방은 3억 원 이하입니다.

지방 광역시를 포함한 비수도권 지역은 가액 기준이 더 엄격하므로, 지방 소형 주택 투자를 고려하신다면 3억 원이라는 임계치를 반드시 기억해야 합니다.

40㎡에서 딱 0.1㎡만 넘어도 혜택을 못 받나요?

안타깝지만 그렇습니다. 기준은 단 칼입니다.

세법은 숫자에 엄격합니다. 40.1㎡라면 소형 주택 특례 대상에서 완전히 제외됩니다. 이 때문에 신축 빌라나 아파트 분양 시 전용 39.9㎡가 인기를 끄는 현상이 발생하는 것이죠.

재개발 구역 내 소형 주택도 포함되나요?

멸실 전까지는 동일하게 적용됩니다.

관리처분인가 이후 이주 및 철거가 완료되어 멸실 신고가 되기 전까지는 주택으로 간주합니다. 따라서 멸실 전까지는 면적과 가액 기준을 충족하면 특례를 받을 수 있습니다.

부부 공동명의인 경우는 어떻게 계산하나요?

각각의 지분을 합쳐 하나의 주택으로 봅니다.

부부가 공동으로 소유한 소형 주택이라도 면적과 가액은 해당 주택 전체를 기준으로 판정합니다. 다만 종부세 계산 시에는 인별 과세 원칙에 따라 지분만큼 계산하게 됩니다.

본인의 소유 주택 중 어떤 것이 소형 주택 특례에 해당하는지 리스트를 만들어보시는 건 어떨까요? 제가 직접 공시가격 알리미를 통해 현재 가액을 조회해 드리는 절차를 안내해 드릴 수도 있습니다.